4.1.2经济环境

2010年中国国内生产总值（GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，国民经济运行态势总体良好。全年CPI上涨3.3%，符合市场前期预测。12月份CPI高位回落，同比上涨4.6%。第一产业增加值为40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。农业生产稳定增长，工业生产平稳增长。投资保持较快增长，消费平稳较快增长，进出口总额较快增长。
稳定增长的经济环境，加上全球经济的逐步复苏成为了国内各大项目开发建立、产业的发展的基础与保障，因此本项目的开发建设的外部经济环境良好，投资经济效益回报前景可观。

4.1.3社会环境

当前，国内国民经济的运行正处于一个特殊的时期，在保持持续快速、健康发展的同时，要在基础设施，基础行业、农业、房地产业及高新技术等领域加大投资力度，如4万亿的基建内需推动政策、城市化的推进以及农村市场的进一步开发等等。因此，国民经济各部门在今后一段时期内，要新建一批重大基础、建筑开发工程项目，同时还有一大批企业为提高产品质量，提高经济效益保持较强的社会竞争力，需要进行技术改造，因此，从国民经济发展总趋势来看，对中小型城市建筑、房产开发建设的社会需求将持续增加。
随着城市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，可支配收入逐渐增加。截至2010年底，中国年收入超过1万美元的人口达到1.6亿，占总人口的12%。年收入在10万美元以上的高收入者接近400万人，国内中产阶级人群的形成，本项目产品销售市场奠定了良好的社会基础。

4.1.4技术环境

     技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。人们对于房地产商品的需求在向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐。
     当前，我国经济正处于向低碳经济转型的时期，房地产行业是转型的主力军，各地鼓励节能减排的政策都对建筑的节能水平设定门槛。据相关统计显示，中国430亿平方米的建筑当中，95%是高能耗建筑。因此绿色节能将会是未来建筑的主旋律，拥有了绿色建筑技术，不仅将在住宅新产品开发上占尽先机，其技术合作和物业改造、维护管理能力，也将迎来蔚为可观的新市场，同时日益发展的信息化技术也必将为企业的日常经营管理、数据处理等环节提供便利。

4.1.5投资环境综合结论（CMRN）

项目	优	良	中	差
政策环境	▲
经济环境	▲
社会环境	▲
技术环境		▲
综合评价	优

4.2行业发展现状

自从1998年国家实行住房商品化改革之后，我国的房地产行业迎来了黄金十年，从1997年至2008年全国商品房销售面积增长了近六倍，年均增长率达到21%，商品房价格也有较快的增长。同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，2008年全国房地产开发投资完成额达到3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为08年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然08年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但09年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变，虽然国家近期出台的楼市控制政策，可能会对商品房的销售造成影响，但从长远来看，房地产行业依然具有良好的发展潜力和巨大的前景。

4.3 2010年房产开发市场分析

    2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

4.3.1商品房销售情况

　　2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

4.3.2房地产开发企业资金来源情况

　　2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

4.3.3 国内大中城市房屋销售价格指数

2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与前一个月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。　

4.4市场前景分析

根据业内权威人士分析，国内房地产开发市场发展趋于健康，平稳。2010年中国房地产市场将经历更加平衡的增长，虽然政府表示支持首次购房需求，但政府可能出台更多措施抑制投机、防止开发商囤地并确保更多的住房供给。但在二、三线城市拥有项目较多的开发商应将成为当前政策的主要受益者。由于开发商增加供给，预计2011房地产投资将增长22%；总体销量将保持在09年水平，但得益于房屋均价的上涨，总体销售额将同比增长6%。预计今年均价将保持平稳，有5-6%的上升空间。
另外，随着国内城市化进程的加快，中国的中端地产市场和二、三线城市房地产市场将受益于国家城市化支持政策，而在抑制投机的紧缩措施使一线城市的高端住宅价格上涨空间受到限制之后，二、三线城市房产逐渐开始显现其综合价值。