第七章 场址选择与建设条件

7.1项目选址

本项目宝马4S店拟建于安徽省九江市内。九江素有安徽北门之称，北隔长江、幕阜山与安徽、湖北相邻。地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拔32米，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，占安徽省总面积的11.3%，其中市区规划面积300平方公里，建成区面积90.14平方公里。九江全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积19078平方公里，占安徽省总面积的11.3%，城区人常住人口86万。是长江沿岸经济重镇和安徽省副中心城市，安徽省工业第二城，建成区面积、城区人口和经济实力仅次于省会南昌，是安徽省第二大城市。

7.2建设条件

1、九江经济
2011年九江经济社会继续保持了平稳较快发展，实现了“十二五”的良好开局。初步估算，2011年全市生产总值实现1220亿元，增长13%，高出全省0.5个百分点。全年财政总收入突破160亿元，增长37%。财政总收入占GDP比重超过13%，其中地方一般预算收入突破100亿元，增长40%；县级财政收入完成130亿元，占全市80%以上；工业增加值460亿元，增长20%，净增额首次突破100亿元；社会固定资产投资保持高位增长。全年完成全社会固定资产投资1130亿元，增长25.4%，首次突破1000亿元，总量居全省第二，增幅居全省第一；社会消费品零售总额首次突破300亿元，达330亿元，增长18%，政策性保险保费收入增长85%，旅游经济主要指标继续保持全省前列。预计2012年全市生产总值增长13%以上，固定资产投资增长30%以上，社会消费品零售总额增长18%，城镇居民人均可支配收入增长11%，农民人均纯收入增长11%。
2、区位交通
便利的水陆交通曾促进了中华经济、文化的发展，使九江享有“三江之口，七省通衢”的九江成为天下“眉目之地”。发达的水陆交通使具有两千余年历史的九江一度成为军事重镇及商业、文化交流中心。
优越的区位优势使得九江的投资环境十分优越，九江地处黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。九江途通五岭，北频长江，水陆交通十分便利。九江是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一，2010年2月，铁道部在九江召开会议，正式确立了九江为大铁路枢纽，至2020年以前，将有11条铁路在九江交汇。
3、自然资源
矿产资源丰富：已发现的矿种有金属、非金属、能源矿产三大类80种，已探明储量的有44种，其中金、锑、锡、萤石储量居全省首位，铜居第二，钨居第三，石灰石、石英砂、大理石、花岗石、瓷土等蕴藏丰富，矿产潜在价值在千亿元以上。1990年起跨进全国“万两黄金市”之列，主要生产基地有瑞昌洋鸡山、修水土龙山金矿。　　
水资源丰富：地表水136.5亿立方米，水资源总量141.8亿立方米，可开发的水力资源32.9万千瓦。长江过境长度151公里，年流量8900亿立方米，直入长江的河流流域面积3904平方公里，万亩以上湖泊有10个，千亩以上31个，全省最大水库柘林水库库容达79.2亿立方米。鄱阳湖有53%的水域在九江境内，面积近300万亩。
旅游资源：九江是历史悠久的旅游城市，自然景观四季常新，常年可接待游客，例如人文名山--庐山，最大淡水湖--鄱阳湖，丰富的奇山秀水，动植物资源等等。九江先后荣获“中国优秀旅游城市”“全国园林绿化城市”“全国双拥模范城”“中国魅力城市”和“最具国际影响力”的旅游城市称号。
综述持续增长的经济环境、优越的区位交通、丰富的自然资源，尤其是旅游资源为九江未来的发展提供有利支撑和保障，项目市场做大、区域升值潜力大，也为本项目投资九江市提供较好的前景。

第八章 投资估算与投资方案

8.1项目建设实施计划

本项目拟准备在2012年5月底前拿到宝马公司4S店经营授权，并于2012年6月初正式投入建设，预计建设期为1年，于2013年5月底完成宝马4S店的建设。

8.2投资估算

本项目计划投资1.2亿元~1.5亿元人民币，包括4S店工程建设费、辅助工程建设费、维修设备购置与安装费、宝马新车储备费、办公设备购置费、人员招聘培训费、流动资金等，具体投资估算情况如下表所示：
一、编制依据
1、《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》
2、《工程建设其它费用编制规定》
3、各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整
4、投资估算以2011年下半年价格为准
二、主要设备及材料价格
1、设备价格
主要参考同类工程的资料进行估算，不足部分参考近期有关工程经济信息价格资料。
2、主要材料价格
工程主要材料按现行市场价格确定，贵重和特殊材料采用近期的询报价。
三、估算指标
1、安装工程
根据各设计专业提供的工程量进行估算，或参照类似工程投资按综合指标进行专业估算。
2、建筑工程
建筑物按平方米造价、构筑物按立方米造价、土石方按立方米费用、道路按平方米造价指标估算。
四、投资估算
1、项目固定资产投资为10800万元~13800万元；
其中：设备购置费1166万元；
安装工程费20万元；
建筑工程费6868万元；
其它工程费1280万元；
其他费用2746万元~5746万元；
2、流动资金1200万元；
3、项目总投资5000万元。
五、投资估算表
1、项目固定资产投资10800万元~13800万元。
2、项目流动资金1200万元。
                       投资估算表

序号	工程或费用名称	估算价值（万元）
		建筑工程	设备购置	安装工程	其他费用
I	主体工程与辅助工程建设费
1	展示中心	1651	126	3.5
2	维修保养车间	1150	428	8.2
3	钣金油漆车间	835	305	5.6
4	新车库	887	120	1.1
5	备件仓库	685	140	1.4
6	客户服务中心	320	36	0.2
7	客户休息中心	275	8.5
8	员工食堂与宿舍	165	2.5
9	停车场	120
10	土方工程和场地平整	335
11	道路、绿化	445
	工程费用总计	6868	1166	20
其他费用
III	宝马新车购置储备费				1600~4600
IV	办公设备购置费				1026
V	人员招聘培训费				120
Ⅵ	流动资金			1200
项目总投资		12000~15000

8.3投资方案

本项目拟以债权投资的方式进行项目建设运营投资，具体投资方案为：
1、债权投资，利息为1.2分，每年年底进行利息回报分红。十年左右还清投资款项。
2、以600万~750万为1股，具体的出资时间以项目进度为准。
3、公司与投资者签订投资协议，并取得投资者投资资金时，投资者即成为公司成员，将定期获得公司运营财务情况。

第九章 财务分析与评价

9.1 财务评价

根据国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)规定的建设项目的评价原则，结合本项目的特点，盈利能力采用“直接划分增量效益法”计算本项目的投资的经济效益数据与财务评价指标。

9.1.1 基本假设

1、所有基础数据均以近期物价水平为基础；
2、项目生产期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化；

9.1.2 项目预测收入

本项目的营业收入包括宝马汽车的销售收入与车辆售后保养维修收入，项目预测未来三年的销售收入为：
1、宝马汽车的销售收入：第一年实现销售目标为1200台，第二年为1800台，第三年为2500台，三年合计销售5500台，按每台平均车价66万元计算，合计销售收入为36.3亿元。
2、售后维修收入：预计未来三年总维修车辆达到47000辆次，合计售后收入为2亿元。

9.1.3成本与利润

宝马车的销售毛利润约为销售收入的6.8%，即未来三年可实现利润总额为36.3亿元×6.8%=2.47亿元。
车辆维修、保养部分毛利润约为售后收入的40%，即未来三年可实现利润为2亿元×40%=8000万元。
上述两项合计利润总额为3.27亿元，其中增值税收约为5560万元，运营成本约为1.1亿元，即税收净利润约为1.61亿元，平均每年利润为5367万元。

9.1.4预计回收期

回收期=总投资/年利润=（12000~15000）万元/5367万元=2.24~2.8年。

9.2经济评价结论

本项目实施后，未来三年预期年均销售收入12.77亿元，预期可实现年均净利润5367万元。
财务盈利能力分析表明，本项目具有较强的财务盈利能力；投资回报期表明，本项目具有较好的回报率；社会效益分析表明，本项目还具有显著的社会效益。
因此， 项目财务上是可行的，经济社会效益是明显的。

第十章 风险分析与规避

本项目具有明显的地域、技术、品牌特色等方面的竞争优势，但项目发展的机会和风险并存。因此，项目执行上必须针对项目风险与威胁之处做到“扬长避短”，力求达到预期的经济目标。

10.1投资风险分析

风险陈述
1、项目建设风险主要是投资金额未及时到位或成本超支等风险。
2、项目业务销售、服务需求量风险是实际预测的业务量是否达到预测量，可能会出现经济、政策等客观因素发生变化而使项目销售、服务需求量达不到预测量。
项目投资的风险控制
对项目的总体计划方案、项目计划书尽可能的细分并多方论证，广泛听取多方面专业人员意见，围绕各子项目进行深入的市场调研与分析，最大限度降低投资风险。

10.2 市场风险及其规避方法

风险陈述
市场风险包括项目市场的选择和其他产品服务规划的正确性方面的风险。这种风险主要是指一种这样的可能性：好的项目或服务产品开发出来以后，决策者脱离市场需求来考虑应用方式和产品形态，致使行业市场价值淹没而导致项目失败，或者只能得到很小的市场回报。虽然当前国内汽车销售及后续汽车服务市场日益兴盛，但是任何一家4S店的服务产品的推出与推广都需要一定的市场检验期，同时，客户的需求千变万化，服务品质、服务功能和特性方面的细微差别可能就是其选择的重要考虑因素。
风险规避方法
1、密切注意汽车服务产业相关市场动向，根据市场的变化及时调整项目的营销策略。重视市场信息的采集和整理工作。
2、深入了解客户的需求，高度重视用户反映的意见和建议，建立用户需求跟踪系统，并将用户的需求作为产品服务的开发首要指导思想。
3、同地方有关的主管部门建立良好的关系，以迅速得到政府的有关政策并作出快速反应。

10.3经营管理风险及其规避方法

风险陈述：
经营管理风险来自项目经营过程中的管理错误，包括信息采集、信息判断、经营决策和决策实施等过程中的不为和不当行为。这类错误使得整体资源不能充分利用，甚至被无谓地消耗。风险的大小决定于核心管理层的学识水平的高低和管理经验的多寡，还决定于项目能否建立起一整套完善的管理制度和能否按制度办事。经营管理是决定公司成败和好坏的关键因素。
风险规避方法：
1、管理公司将通过不断创新的营销策略、以质量、价格、服务特色、人才等优势参与市场竞争，强化企业内部管理，完善ISO9000的质量管理体系，从而为客户提供高度诚信的一流服务。
2、建立规范的现代企业制度，实行严格的法治（依法和依制度行事），按国内外先进企业的标准来完善公司的管理体制。
3、聘请专业管理顾问公司对管理层进行培训，不断提高其水平和能力。