第四章 市场分析
4.1 国内形势变化
政府支持、多种交通、领先技术、城市变更、信息技术、产业支持、
政策环境变化。国务院09年3月10日发布《物流业调整和振兴规划》，要求加强物流基础设施建设的衔接与协调，加强物流信息化建设。重点工程是多式联运、转运设施工程、物流园区工程、城市配送工程、制造业与物流业联动发展工程。紧跟国务院的《发展规划》，《山东物流业发展“十二五”规划》加快物流节点设施建设中将济南市建设济南综合物流园列为重点任务之一。
城市功能需求。城市功能建设向科学、布局合理的理性方向发展，借鉴德国、日本等发达国家的经验，提前几十年规划，逐步完善城市功能。
市场化的促进。经过多年的市场化发展，一些市场形态已经自然形成。原始的信息部到独立的停车场到可以配货的档口，再到集中的配货站，逐渐形成了部分的整合。
产品及时化导致多批次小批量的增加。个性化的客户需求、多变的客户需求、销售渠道扁平化等等促进了现代物流的发展。中小企业社会物流成本居高不下，从开始的熟人去组织集拼到今天已经有了第三方来组织的零担集拼，从上世纪60年代，日本建立第一个物流园区到今天，日本众多的企业都享受到现代物流带来的高效和低成本，日本物流费率是12%，而中国大陆是18%。
新技术的运用。信息技术、集装技术、单元化装载技术、托盘化单元装载运输、甩挂运输组织方式、网络化节点运输、EDI、RFID、移动信息服务技术、全球定位系统（GNSS）、道路交通安全系统（VICS）、不停车自动交费系统（ETC），鼓励企业采用仓储运输、装卸搬运、分拣包装、条码印刷等专用物流技术设备。这些设备在众多的物流园区里投入使用，使共同运输、共同仓储、共同配送成为了可能。
市场潜力。一旦一个市场形成，就相当于为城市搭建了物流的平台，自身加强创新和管理，市场基本成为一种垄断。
4.2国际发展状况
1、德国物流园区的发展
德国是在欧洲乃至世界发展物流园区较早也是收效最为显著的国家之一。其物流园区的发展自成体系，是近年来发达国家和发展中国家较为推崇的物流园区的发展模式。德国物流园区现投入产出比大约达到l：6，对于德国物流的发展、整合交通和推动当地经济发展起到了很重要的作用。德国目前有33个物流园区，1200余家企业，40000多名工人在物流园区工作，在德国有5％～10％的物流从业人员工作在物流园区。德国物流园区的特点主要表现在以下几方面：
物流园区有多种运输设施。德国物流园区至少与两种运输线路连接，即公路与铁路运输是其基本的运输方式。在德国推进联合运输的政策引导下，德国物流园区内或在其附近有联运站、换装站的设施已经十分普遍。物流园区是否与高速公路连接、是否可以利用联运站是衡量物流园区是否优良的前提条件之一。除了最传统的公路、铁路运输方式，以及公铁联运运输方式，有的物流园区还创造了包括内河航运以及航空货运方式在内的多重运输方式并存的运输条件。
物流园区具备多样的物流运作设施、服务功能及广泛的客户。物流园区内现代化高架仓库、数字化管理的专业化仓库、可以进行加工包装提升增值服务的仓库是德国物流园区的典型的物流运作设施。除此之外，物流园区还有冷藏集装箱堆场、危险品箱堆场、特种箱堆场以及修箱等基本物流运作设施。德国物流园区不仅有运输、仓储这类提供传统服务的企业落户，并且有大型的货运代理、联运公司、计算机应用系统开发公司驻扎到物流园区，甚至连海关、金融、保险等部门机构也设立工作点，并且这些企业单位之间形成了优良的合作效应。正因为物流园区具备良好的物流设施，多样化的服务功能，使得德国物流园区服务的辐射面更加广泛、深远，随之而来的结果是其服务对象和客户有了很大的扩展。
物流园区贯彻可持续发展的政策，实施环保措施。德国是全球范围内非常重视环境保护并积极采取切实行动的同家，可持续发展、周期经济是德国政府制定的发展战略目标之一。作为重要的经济领域，物流园区同样有贯彻环保政策、采取具体环保措施的责任和义务。物流园区的环保作用主要体现在以下三个方面：
物流园区绿化和生态平衡面积的规划和建设；
园区内部污水及有毒垃圾的处理设备的配置；
在物流园区的物流与运输组织中，优先考虑采用环保型的方案。同时，通过物流园区对物流服务的联合组织、操作，提高运载工具的使用率，减少交通量，从而减少物流对环境影响的压力。
2、日本物流园区的发展
土地和物产投资上。大型物流基地是由政府以很低的价格将土地卖给开发集团，并由若干企业集团、株式会社向银行贷款建造的。日本政府考虑到建设大型物流基地投资巨大、回收期长、社会效益显著，对改善城市功能具有特殊的意义，所以银行予以长期低息贷款或无息贷款，并实行减免税收政策，政府可以提供减税和免税的优惠政策。
总体规划者角色。日本东京都建设物流园区时的主要措施有：一是政府在市政规划时就确定在城市的边缘地带、内环线外或城市之间的干道附近，规划有利于未来相关设施配套建设的地块作为物流园区基地；二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同的物流行业协会，这些协会再以内部募股作为购买土地和建设物流设施的资金；三是政府对已确定的物流园区，积极加快交通设施的配套建设，并在促进物流企业发展的同时，促进物流园区的地价升值，从而使有关的投资者得到丰厚的回报。
物流园区规划的政策法规支持。首先进行物流的系统分类：将物流系统的布局分为区域内、区域间和国际物流三个部分。从20世纪50年代到近70年代，形成日本全国范围物流体系的宏观规划。1990年，日本颁布了《物流法》。1996年又颁布了《综合物流施策大纲》加以规划、促进、完善。1998年4月，日本内阁会议决定由政府颁布一个至2001年的《物流业发展对策大纲》，颁布了“流通业务市街地建设法”，把大城市中心的流通业务设施集中外移到市外适当的地方，使得大城市的流通功能、道路交通状况能够得到改善，城市功能得到增强，物流作为城市经济的支柱产业。
物流园区规划的原则。减轻交通压力，减轻环境污染程度，把商业中心向外迁移，提高各种交通方式的运行效率。日本在物流园区的选址方面，规定以都市外围的高速道路网和铁路网的交叉口为中心的10公里半径范围内为团地选址地点，确立了物流园区的交通优势以及与都市内配送的衔接优势。
物流园区的规模。日本是最早建立物流园区的国家，自1965年至今已建成20个大规模的物流园区，平均占地74公顷。日本对规模经营有总量的控制，建筑用地相应作了限制，一般物流园区的用地约为20万平方米，不超过35万平方米（约500亩），要求向高层发展。日本政府从1965年起，便着手将流通机能从东京市的市中心分离出去的艰巨工程。由政府统一规划、集资，在东京近郊的东南西北部分别建设了葛西、和平岛、阪桥、足立等四个现代化的物流基地，由东京团地仓库株式会社经营。该公司成立于1966年，由112家股东组成，主要从事土地的购置和租赁、仓储业装卸、设施设备的租赁以及相关附属业务，在四大园区内分别设有事务所。
物流园区建设方式。根据日本1966年公布的“关于流通业务区域建设法”的规定，将流通中心统称为流通业务团地。其内容是将集中在大城市中心区的流通设施集中迁移至交通发达的中心城市外围，以减少环境污染，促进流通合理化。据此，日本有近22个城市被指定应建设公共流通中心。港口流通中心是在大型港口附近建设流通中心。其他方式，如一些地方团体出资在中小城市以及工业团地附近建设的流通中心。
物流园区运营方式。园区规划后的运营方式，国外物流发达的国家也进行了有益的探索。如日本物流园区的运营方式可分为：协同组合方式 （占44%）、半官半民方式（占35%）、个别方式（占13%）和共同出资方式（占8%）。
4.3具备成功的要素
经过对国外成熟物流园区的发展和运行模式进行研究，并对国内杭州传化物流基地、济南盖家沟物流园区、上海西北综合物流园区等代表性的物流园区进行实地考察，总结出以下几点：
积极的与政府进行沟通，寻求到政府的大力支持；
城市功能重新规划。充分利用这个机会建设平台；
区域经济的发展。物流园区的配套主要是满足周边100公里范围内的物流配套，所以区域经济的作用非常巨大，是成败的关键因素之一；
与现有物流设施有明显区别和规模优势。一方面将市场上零散的资源进行了整合，给城市一个美好的环境，一方面入驻企业在集成化的服务平台上得到了成长和发展；
多功能，多种运输方式并存；
良好的管理。完善的管理制度和员工的执行力保证了园区的有效运转；
先进高效的信息平台。信息平台是园区运营的神经中枢，整合市场闲散资源的平台；
4.4产品可行性论证
（一）物流园区服务类型
物流园区的分类。《物流园区分类与基本要求》国家标准
类型要求代表性园区
货运服务型依托空港或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接；
提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接；
主要服务于国际性或区域性物流运输及转换；北京西南货运主枢纽、义乌国际物流中心
生产服务型依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；
提供制造型企业一体化物流服务；
主要服务于生产制造业物料共赢与产品销售上海化学工业区物流产业园
商贸服务型依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；
提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；
主要服务于商贸流通业商品集散；盖家沟国际物流基地
综合服务型依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；
位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；
主要服务于城市配送与区域运输；深圳平湖物流园区、上海西北综合物流园区、浙江传化公路港
   备注：
空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；
海港物流园区依托港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运；
陆港物流园区依托公路或铁路枢纽，以公路干线为主，衔接公铁转运；
二、围绕成功要素展开的宏观分析
类型分析维度
政府法规条件国家和地区政府对区域经济发展所做的宏观控制和引导的措施，包括税收政策、人口政策、产业结构调整、金融政策和消费政策；
地方政府的五年规划中关于物流方面的规划；
国家和地区政府对交通硬件基础建设上的投入方向；
城市功能规划在新的城市规划中，城市功能及整体的布局，在物流用地方面要进行调整；
在新的城市规划中，城市用地的性质进行了变更；
区域经济发展分析整个地区的社会经济水平和结构，特别是相关产品在整个社会经济中的地位、作用、发展趋势以及其他相关情况需要详细调查与分析；
区域贸易及消费特征区域的贸易发展状况、居民消费水平、人口状况；
物流社会化程度，第三方物流需求程度；
现有物流设施的条件和服务水平现有物流设施条件；
现有物流企业的服务水平；
区域物流信息化水平区域物流信息化水平现状；
区域对待物流信息化的改造热切程度；
重要物资进入的渠道大宗物资的进入渠道；
企业生产物资的进入渠道；
居民消费物资的进入渠道；
三、围绕成功要素展开的微观分析
类型分析维度
重要产业的重点企业发展状况列明企业名称，近三年的企业发展速度，企业规模；
产业的发展目标区域经济发展的重心，主打产业的龙头及相关配套行业的发展；
产业的主要客户分布重要产业的重点厂家的产品输出通道；
重要物资进入的对象物资类型，进入的规模；
进入的对象；
产品特性产品属性，适合的运输方式；
四、建立预测分析模型，量化分析
社会物流总费用是指某区域、某时间内，由于相关产业的物品流通造成的，与流通相关的投入也列入；运输需求指标由货运量、货运周转量、货运结构指标组成；仓储量可用仓库容积和占地面积表示；物流需求中的配送量分析城市化水平与城市居民的消费水平，其次分析区域社会商品零售总额；物流需求中的流通加工量。
质量指标。物流需求增长率反映在某时期内的物流需求增长程度；物流需求强度反映了单位行业生产总值与物流需求的关系；物流需求弹性是指一定时期的物理需求增长率相比经济总量增长率比率的绝对值，反映了物流需求增长相对于经济增长的变化强度和变化幅度。
根据物流实践表明，物流需求量的大小与所处区域的经济发展水平和经济规模大小成正比，而区域人口规模和密度、GDP、人均消费水平、货车保有量、运输网的密度和等级对物流需求规模都有一定程度的影响。