第一章 申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

21. 单位名称：浙江杭州万皇鞋业有限公司

法定代表人:

21. 注册资金：1300万元人民币
21. 公司类型：有限公司（自然人控股）
21. 经营范围：许可经营项目：房地产开发、销售

              一般经营项目：园林绿化工程施工；
物业管理

21. 成立日期：
21. 营业期限：

浙江杭州万皇鞋业有限公司创立于1995年，注册资本1300万元。年产值近5亿元。总部位于浙江杭州，建筑面积35000 1112。拥有自营进出口权，主要生产各类中高档男、女皮鞋。其中“精尔特’’“SCUTUM”商标已在十几个国家和地区注册，系列产品以其设计新颖、做工精细、质量上乘畅销全国各地，并远销欧洲、东南亚、中东等国家和地区。控股公司有杭州荣威鞋业有限公司，杭州曙东鞋业有限公司，杭州皇家1号娱乐有限公司，匈牙利曙东贸易有限公司，德国1+1连锁公司，并在智利、波兰、俄罗斯等国设有直销网点。
公司现有员工3150余人，专业技术人员500余人，最新生产流水线12条（套），年生产能力700万双。公司一贯坚持“以质量求生存，以管理出效益”，的方针，大力推行现代企业管理制度，规范企业质量管理，2001年已通过IS09001(2000)国际质量体系认证。
近年来公司规模不断发展壮大，业务量持续增长。为了更好的满足客户需求，公司先后从国内外聘请了产品研发专家，为公司收集制鞋信息和提供技术咨询，因此产品更新快、周期短。产品曾荣获首届国际制鞋技术展览会优秀设计金奖。
2002年至2007年被瓯海区委区人民政府评为明星企业，2000年至201 1年先后被瓯海经济开发区评为重点企业，出口创汇重点企业．重点骨干企业等，2003-2010年被中国工商银行杭州市分行授予AAA信用企业。

1.2项目概况

1.2.1项目概述

21. 项目名称：杭州万皇名城建设项目
21. 建设规模：项目占地面积120亩，总建筑面积

约30万平方米

21. 建设内容：共10幢建筑28F，其中1-3F作市

场摊位用，4-28F楼办公、写字楼、
四星级酒店，内有商业区、商务
区、配套住宅区三大区域构成

21. 建设地点：
21. 总 投 资：8亿元
21. 建设工期：3年
21. 建设单位：浙江杭州万皇鞋业有限公司
21. 法人代表：
21. 联 系 人：
21. 联系电话：

1.2.2项目建设背景

纺织工业是我国传统支柱产业和重要的民生产业，是国际竞争优势明显的产业，也是安庆市经济发展的主要支柱产业之一，在繁荣市场、扩大出口、吸纳就业、增加农民收入等方面发挥着重要作用。
为应对国际金融危机的影响，贯彻党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的方针政策，落实国务院《纺织工业调整和振兴规划》和安徽省政府《安徽省纺织工业调整和振兴规划》的总体部署，推进安庆市纺织工业结构调整、产业升级和持续、稳定发展，特制定本规划，规划期为2009-2011年。
1、岳西县的发展优势
岳西县位于皖西南边陲，地跨长江、淮河两大流域，与湖北省英山县接壤。总人口40万人，总面积2398平方公里。是全国生态示范县、革命老区县、扶贫开发重点县。岳西手工家纺产品，包括绗缝工艺被、养生布鞋、丝绸和服装等，富有手工艺特色，以全棉布、棉麻布或丝绸为主要原料，采用裁、拼、缝、帖、绣花、盘花等各种工艺手法精制而成。2007年底，岳西县共有手工艺家纺企业32家，其中：中美合资企业两家。
主导产品分为四大类：①工艺绗缝被，年生产2570个品种876万套；
②丝绸制品，年产白厂丝150吨，坯绸100万米；
③服装及鞋类，年产中低档服装175万套，手工布鞋8万双；
④坯布，年产200万米。实现工业总产值24亿元，利税3.36亿元，全县从事手工家纺人口达10万余人，职工年均收入11520元，人均年增收3000多元。其中，直接从业人员5.8万人。“天鹅”、“天馨”、“宇鸿”三家生产企业拥有自营出口权，其产品主要出口欧美，2007年出口交货值18.4亿元。
岳西的手工艺家纺企业均采取“公司+基地+农户”模式扶持农户，每家分公司又覆盖农户200多家，直接带动农户30000多户，10余万人口，人均年增收入3000多元，使当地一大批农民摆脱了贫困，逐步走上了富裕的道路。
2、发展现状
安庆市纺织工业具有悠久的历史，随着改革开放和市场经济的发展，纺织工业经过调整、改造、重组和升级，逐步形成了以棉纺织为主体、服装、家用纺织品为辅的新型工业体系。行业整体素质不断提高，已发展成为皖颚赣三省交汇区域重要的纺织工业生产基地。全行业共有工业企业达160 余家。现拥有棉纺锭80万锭，气流纺7000余头，各类织机2000余台，其中无梭织机1000余台。可年产棉纱15.5万吨，棉布1.5亿米，服装2800万件，羽绒制品400万件，工艺被1000万床，毛巾6600万条。2008年全行业实现工业总产值96.4亿元，销售收入100亿元，出口交货值16.6亿元。其中10亿元以上产值企业3家，1～5亿元产值企业10家。其中安徽华茂集团、桐城鸿润集团、霞珍集团、、岳西天馨工艺制品集团、天鹅集团、望江望宇纺织股份公司、枞阳蓝兰巾被有限公司等一批发展势头强劲的骨干企业，其生产规模、技术装备水平和产品质量在安徽省纺织行业中都处较前的位次，其主要经济指标，均位居安徽省纺织工业前列。纺织工业是安庆市工业支柱产业之一。
3、面临的问题
当前影响安庆市纺织工业发展主要问题是：一是金融危机影响仍在蔓延，国际市场需求疲软，对纺织行业的冲击尤为明显，订单大幅减少，纺织品出口严重下滑，企业出口困难重重，纺织工业企业陷入多年未见的困境；二是纺织产业结构性矛盾日益突出：产能过大，导致原料市场波动较大，尤其是棉花供应的严重失衡，使得棉纺企业用棉成本上升，加剧了市场恶性竞争；从棉花种植加工、纺纱织布到印染、服装成衣，产业链规模配套的能力不足，成为安庆市企业利润增长的障碍；三是优势规模企业少，牵动性不强；大多企业的自主创新能力较弱，产品的技术含量低，知名品牌少；四是技改投入不足，行业整体技术装备水平较低。但应该看到,安庆市纺织工业拥有一定的资源、区位、劳动力成本等比较优势，具备较强的市场适应能力，拥有华茂等优势企业，产品在国内外市场上具有一定影响。随着国家和省产业调整和振兴规划实施，紧抓我国纺织业从沿海和发达地区向中西部及原料优势地转移的有利时机，用高新技术改造和提升传统产业，坚定不移地推进结构调整和产业升级，促进安庆市纺织工业持续健康发展。
岳西县杭州万皇名城项目的建设，能够很好的促进安庆市、岳西县的发展，把“名城”建设成为真正的名城。
1.2.3编制依据及研究范围
1.编制依据
（1）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）《项目申请报告通用文本》；
（3）《安庆市城市总体规划纲要》（2009-2030）
（4）本项目的国有建设用地使用权出让合同；
（5）岳西县规划局建设用地规划设计要点；
（6）与项目有关的工程技术方面的标准、规范、指标等。
（7）业主提供的相关资料；
（8）有关专业提供的数据及资料。
2.研究范围
（1）项目提出的背景及必要性；
（2）建设条件；
（3）建设规模及建设内容；
（4）项目建设方案；
（5）环境保护与安全卫生；
（6）项目节能分析；
（7）环境影响分析；
（8）项目投资方案。
 

1.3工程技术方案

1.3.1规划设计
1、规划设计原则
（1）贯彻国家、安徽省及安庆市的有关政策、法令、规范和规定。满足国家、省市规划局的规划设计条件。
（2）体现以人为本的设计立面，制造自然与人和谐共生的生态环境，创造高档次，功能新颖的居住、娱乐、办公、商业一体的时尚城区建设的亮点。
（3）创建一个功能健全，布局合理、设施完备、环境优美、引领时尚的高品质手工家纺名城项目。
（4）充分挖掘岳西县的大环境优势，利用地块的周边生活氛围，打造生态园林化型生态住区，建筑与生态环境互为背景，相互渗透和融合，寓诗于城，寓情于景，创造优美的居住与生活环境。
（5）发掘当地人文特色，符合21世纪住宅。办公、娱乐等科技与理念的发展变化，通过高层次的文化意念、高水平的设计理念和先进的科学技术体现现代化特色。现代住宅建设应适应信息时代的要求，应适应网络化的发展，在住宅建筑的功能配置上充分考虑网络信息智能化。
（6）强调超前意识，坚持近期规划与远期规划相结合的原则，不仅考虑当前的实际情况，并且兼顾长远利益，注重规划设计的可操作性与简洁性。
（7）努力开发适应城市发展，满足现代人审美要求的新颖建筑空间，让居者游走在其中，享受绿树成萌，花草芬芳的气息，在工作的繁忙之余，尽情的享受自然的无限魅力。
（7）努力将新概念、新技术、新材料与传统的商业、娱乐、居住的生活要求相结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间。
2、总体规划设计
（1）规划布局
岳西手工轻纺名城，地处当今中国经济最为发达、市场经济最为活耀的长江中下游地区，紧邻宁（南京）、沪（上海）、杭（杭州）等经济较发达的省会城市。
岳西手工轻纺名城，建筑面积平方米，约120亩，其中包括有料宰亩的商业区，亩的中心商务区及亩的配套住宅区。集服装、面料交易中心、博览展示中心、信息交流中心、仓储物流中心、时尚文化中心、轻纺科技中心、商业休闲步行街为一体的现代化专业批发市场。一个突现“新时代主题、新功能特色、新景观形象”三大特点，引领二十一世纪新概念的市场。
建筑作为凝固的历史、艺术的载体，在现代化和全球化大潮无情冲刷历史文化痕迹的今天，曾经集中体现了劳动人民生存智慧和审美情趣的中国民居是我们的宝贵遗产，其宝贵不在于古老和缺稀，而在于文化的传承。唤醒中国人传统观念里快要消失的感动，通过建筑的设计将文化传承，挖掘能够感动和影响国人生活方式的精神内核，由此唤起国人对传统居住文化的思考是我们最大的欣慰。
商业区定位明确，大型商业街区支持更有力，大型商业街区的共同发展。通过“统一招商规划、统一营销推广、统一监督服务、统一物业管理”，实现整体运营，保持商业区的高档品味以及适当的商业更新能力。
（2）功能分区
①名城1-3F为市场摊位，建筑面积为2万m²；
②名城4-28F为办公、写字楼、四星级酒店。轻纺城依其主导功能与空间区位的不同，依次分为A、B、C三区。
A区是该地区的棱心主导功能区，为商业区，1-3F为市场摊位，总建筑面积为10万m²。
B区是中心商务区，总建筑面积9万m²，其中主要为宾馆商务中心（三星级大酒店）、办公展示中心、信息物流中心。
C区是配套住宅区，总建筑面积9万m²，容积率设计值约为0.3，绿化率约为35%。
（3）交通
轻纺城交通极为便利，其道路系统主要公路、国道、省道。
名城道路分三级：景观大道，主路，次级路，沿边设置消防道路，路幅和回转半径均满足消防规范要求。
手工家纺名城车行道路格局为一站式。步行则主要通过内部的步行轴线进入各功能区域，市民和居民可就近通达名城市场和内部住宅，保证居民生活的宁静和舒适。在入口处规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。
小区内道路及辅装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道路为水泥路面：人行道、住宅院落内的车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。
停车
静态交通规则也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日益增长及用户的方便，充分考虑停车场的安排。根据居住区停车场设置标准测算，并结合设计要求，按每户0.5个停车位进行规划布置。主要方式：结和小区住宅就近式地上停车和室内停车。
景观绿化系统
整个轻纺城应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于配套住宅区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
在商业区修建空中花园，来增大项目的绿化率，做到与适定的形式——点、线、面的有机结合，从而达到一种最佳的生态景观效果，同时也为本案创造亮点。
3、规划设计说明
（1）设计依据
①《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》 （房屋建筑部分） （2002）
②《城市居住区规划设计规范》   （GB50180-93）（2002年修订版）
③《建筑设计防火规范》         （GB 50016-2006）
④《民用建筑设计通则》           （GB 50352-2005）
⑤《住宅设计标准》             （DGJ08-20-2001）
⑥《商店建筑设计规范》         （JGJ-48-88）（1989年4月1日）
5、《汽车库建筑设计规范》          （GJ 100-98）
6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 （GB 50067-97）
7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》   （JGJ 50-2001）
8、《安徽省城市规划管理技术规定》及国家、安庆市相关建筑法规、规范
 （2）概况
“杭州万皇名城”地块征地120亩，总建筑面积约30万平方米，为高标准、时尚的商业区、商务区、配套住宅区为一体的项目。名城内规划以1-3层为市场摊位、4-28层为商业区、商务区、配套住宅区，等其他配套的公共服务设施。
（3）设计说明
①强调功能的完整与细化。
②建筑的布局和朝向。让建筑的外部环境与内部空间融为一体，既有良好的采光、通风要求，又有上佳的观景角度，使其协调统一。
（4）住宅户型
着意强调环境与生态。住宅布局尽可能紧凑简化，注重立面的转折变化，并通过规划排布与户外绿化环境设计融为一体。住宅群体的布置以条式为主，建筑退界及后退道路规划红线满足安徽省城市规划管理技术规定。
（5）商业建筑
沿入口处市场摊位，结构布置上考虑可灵活性分隔，在营造商业氛围的同时不失高雅的品味。
（6）建筑造型
形象上给人以强烈的时代时尚感与现代气息，即体现楼盘本身引领时代潮流的领袖风范，又充分反映了其开拓进取，与时俱进的领先品质。同时，在阳台、凸窗、檐口等细部处理上也力图做到亲切生动，营造自然的居家风格。总体上给人以细腻、精致、优雅的感觉。使建筑形式清新典雅而又符合现代城市气氛，建筑造型表现出一种自由韵律，增强亲切感和生活气氛。建筑风格统一而又不千篇一律，共同和谐相处使小区必将具有浓郁的地域风景及强烈的可识别性，杭州万皇名城也必将成为岳西县乡镇的明星楼盘，并能够影响周边区域。
1.3.2供水工程
1、设计依据
①《建筑给排水设计规范》GB50015-2003；
②《室外给水设计规范》GB50013-2006；
③《室外排水设计规范》GB50014-2006；
④《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
在满足设计规范并保证用户和居民正常用水的前提下，并根据本地的居住特点，合理的选用用水量标准及各种户型的居住人口数；供水系统竖向合理分区，充分地利用市政管网压力，以达到街坊集中供水泵房的水泵流量、流程最经济、合理。日常消耗小。水泵等设备选用时均采用效率高、节能型。各户的座便器均为节水型（冲水量不大于6升/次）。
（1）水源
该工程采用市政给水管的给水作为水源，从市政管网上引入给水管在项目内分区连成环网，从环网上引入供项目内生活用水。
（2）供水方案
供水系统由市政供水管网通过建设道路直接供水。给水管道覆土深度为0.7m，如与其它管道交叉时，作适当调整。
在室外给水管上设置室外消火栓，间距不大于120m，并在适当位置设置给水栓。
（3）排水方案
排水系统采用雨污分流制；雨水经过雨水管网收集后排入市政雨水管。
本项目排水主要为生活污水。生活污水通过化粪池处理后一起排入市政污水管网，由市政污水处理厂统一处理后排出。
1.3.3供电工程
1、设计依据
①《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006；
②《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；
③《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008。
（1）用电负荷等级
本小区由商业、高层住宅、酒店等公共设施等组成，根据规范，消防用电设备属一级用电负荷，应急与疏散照明及机房照明、消防泵，生活变频泵、喷淋泵等为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。
（2）电源
本项目设置高压开关站，均由市政电网引10kV电源为其供电。项目附近有供电线路，电源接自附近的供电线路引入不同回路的两路电源，经配电室降压后引线至各房间作为电源。
（3）供电方案
①变电所位置靠近负责中心，缩短低压供电线路之长度。
②选用低损耗、高效率的节能型变压器。
③采用无功率补偿，提高功率因数。高压侧（10kw）补偿后功率因数不小于0.9；低压侧（0.4kw）补偿后功率因数为0.95-1范围内。
④对无功功率容量大且相对集中的负荷，采取就地补偿；当无功功率容量大于100kvar且离变电所较远时，采用就地补偿；对单项设备无功功率容量大且相对集中时，采用就地分相补偿。
其它建筑供电根据《工业及民用建筑设计规范》进行布置。
本工程作为大型商用、住宅区，其配电线路及设施的建设应满足现代化、美观化、隐蔽化的要求为确保供电线路安全可靠，同时结合城市合理设计的需要及空间景观的要求，规划中心区内的各级电力线路均采用电力电缆在地下敷设，区内10kV供电线路和0.4kV的主干配电线路在电缆沟内敷设，0.4kV配电支干线路、接户线及路灯线路采用直埋或穿管埋地敷设。
（4）照明
①严格执行《建筑照明设计标准》所规定的照明负荷密度指标。同时要满足照明的均匀度。平均照度要求为150LX，其照度均匀度不低于0.7。照明干线采用封闭式铜母线，其它干线采用电力电缆，用托架敷设。
②优先采用T8、T5三基色荧光等和高效气体放电灯，并配用电子镇流器或节能型电感镇流器。
（5）设备选型
变压器选用S11系列节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，每个高压柜上均配有微机型继电保护装置，变压器与低压柜的连接采用封闭式母线槽。
（6）防雷与接地
根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。综合接地电阻不大于10Ω。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。
1.3.4暖通工程
该项目暖通、空调设计包括楼内的采暖、通风、净化、防烟和排烟设计。
（2）通风系统
通风柜设计机械排风，排风门的风速保持1m/s，排风经亚高效过滤器过滤后排放。配餐室及卫生间等设计机械排风；厨房设计机械送排风，夏季送冷风；地下库房、冷冻机房、水泵房、变配电、热交换站设计机械送排风。
（3）防烟、排烟系统
防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械排烟系统均单独设置。排烟风机采用防排烟轴流通风机或离心通风机。
1.3.5弱电设计
（1）火灾自动报警和联动控制系统
设火灾报警和联动控制系统、消防控制室，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过10m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15kw，直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻≤1Ω。
（2）弱电管线敷设方式
所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。
1.3.6消防工程
该项目建筑物为二类高层建筑，耐火等级为一级。
（1）室外消防给水系统
室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵给水器供水。
（2）室内消防栓系统
室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水，并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为DN150。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动，系统设消防水泵接合器。
（3）灭火器
根据《建筑灭火器配置设计规范》要求，本工程属于中危险级，按中危险级及丁类火灾设计，所有消火栓内均配置手提式化学灭火器或干粉灭火器。
1.3.7环境保护
（1）充分评估通风、空调设备的噪声与振动对环境的影响，必要时采取消声、隔震措施，使之达到国家和当地有关标准。
（2）排风系统的排出口位置避免在人员逗留区。

1.4项目实施进度

为确保本项目的顺利实施，要求尽快列出基本建设年度计划，组织落实、资金落实等工作在计划期限内完成，同时做好工程各项前期工作，并确保本工程按国家和地方基本建设有关规定进行实施。
项目总体进度包括从项目筹划、项目前期工作、项目实施到项目完成的过程。项目计划建设期为3年。
工程实施进度表

时间 项   目	第一年 2011			第二年 2012			第三年 2012
	第一期				第二期
项目前期手续报批	★
环保		★
施工图设计			★	★
土建工程				★	★	★	★
安装工程							★	★
室外工程								★
竣工验收并 交付使用									★

1.5工程主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号	指标名称	单位	数量	备注
1	项目总投资	亿元	8
2	总用地面积	亩	120
3	总建筑面积	㎡	300000
3.1	1-3F市场摊位面积	㎡	200000
3.2	4-28F面积	㎡
	商业区面积	㎡	100000
	商务区面积	㎡	90000
	配套住宅面积	㎡	90000
4	建设期	年	3
5	项目耗能
5.1	电	万kWh/年	614.91
5.2	水	万t/年	36.5
5.3	天然气	万m3/年	21.02
5.4	综合能耗	tce/年	1042.25	当量值

 

1.6 结论与建议

1.6.1 结论

1、项目总平面布局合理，外部环境优美。总图布置符合岳西县城市总体规划相关要求。
2、本项目建设条件良好，技术方案可行，具有良好的区位优势。
3、项目的实施对加快城市化进程以及岳西县的发展将起到一定的推动作用。

1.6.2 建议

1、建议项目承办单位尽快完善办理各项审批手续，并抓紧时间进行勘察等招标工作，以便进一步完善设计方案。
2、建议项目承办单位在项目实施阶段要统筹安排好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。