第一章 项目发起背景
1.1机构背景
1.1.1机构优势说明
济南绿色物流园综合开发有限公司，是由济南知名物流企业发起组建，开始筹建于2012年9月， 经多次考察、论证和准备，于2013年4月正式核名，拟定6月正式注册。注册资金1亿元人民币，注册地为济南经济开发区。公司依托济南市对外投资企业联合会和新联投控股信息和资源平台，将股东自有资金、项目基金、产业发展资金定向投资物流产业园的开发和运营管理。同时依托济南地区资源、交通、政策优势，致力打造现代物流集群区，整合多方资源，引导商品流向，活跃区域经济，实行科学发展。
具备的核心优势：
◆项目发起单位资金实力雄厚
◆项目单位具备操作物流园区的成功经验
◆项目单位具备丰富的招商经验和商业合作伙伴
◆项目单位机制灵活，管理灵活，团队富有战斗力
1.2项目背景
1.2.1项目建设内容
综合物流大市场项目，是按照国家交通部提出的通过基础设施建设，打造绿色交通、强化多方式、多时段综合利用提升的原则。以促进企业转型升级，实现有效的资源整合为目的，搭建电子商务平台，推动多元化数字营销渠道。通过优势互补、合作共赢、利益共享，建设产权式商业综合物流大市场。
项目占地330亩，总建筑面积275690平方米（地上建筑面积244690平方米、地下建筑面积31000平方米），主要建设仓储服务区48500平方米、运输集散区18460平方米、加工包装区14400平方米、展示交易区105780平方米、电子商务区43550平方米、配套综合区14000平方米等六大功能服务区，并配套建设1820个停车位（地上1325个、地下495个）及其他配套设施。
1.2.2项目区位情况
济南市是山东大经济圈的重要组成部分，是承接山东发达地区下一轮经济大发展中传统产业转移的最有利地区。
济南是中国最具幸福感和投资潜力的城市，是山东以北地区交通枢纽、商品集散地、我国重要商品粮基地、最佳投资地等多项区域优势。
1.2.3项目优势特色
济南综合商业物流市场依托济南为山东以北交通枢纽的区位优势，集散济南和周边地区农特产品和工业产品向全国推广，同时吸引国制造业品牌产品来济南物流园集中展示、交易、销售，并以此辐射东北大市场。形成运输集散区、仓储配送区、加工包装区、交易展示区、电子商务区、配套综合区等六大功能区，成为集约化、规模化、现代化的综合商业物流园。
一个辐射全省甚至全国的综合物流园区的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于全省生产型企业的作用无疑是积极和有力的。
济南综合物流园的经营主体绝大多数是民营经济，园区是一个吸纳民间投资和吸纳外资向我省产业转移的极佳“洼地”和“吸盘”，大市场的建设不仅为全省工业化进程带来巨大推动，而且推动的主要资金来源于民间资本、外资，该市场对于引导民间资本、外资进入我省投资领域，特别是工业领域具有十分重要的示范效应。
因此，无论从产业发展来看，还是从社会投资来看，该项目都是一个具有很明显放大效应、辐射力强的项目。
1.3政策背景
1.3.1国家宏观政策
物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
国家《“十二五”规划纲要》强调大力发展现代物流业，在“十一五”规划中，对物流业的表述，仅有“大力发展现代物流业，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”三句话。随着金融危机爆发、国家出台产业调整与振兴规划中首次将物流作为十大振兴规划之一，到“十二五”规划专门有比较多的篇幅，系统阐述了现代物流服务体系的建设要求，从体系建设、发展方向、基础设施、主要产品专业物流到地域区域发展、管理与技术等诸多方面，提出了明确的指引，这对于未来我国物流产业持续健康发展具有重要的意义。
《物流业调整和振兴规划》指出：在贯彻落实好现有推动现代物流业发展有关政策的基础上，进一步研究制定促进现代物流业发展的有关政策。加大政策支持力度，抓紧解决影响当前物流业发展的土地、税收、收费、融资和交通管理等方面的问题。引导和鼓励物流企业加强管理创新，完善公司治理结构，实施兼并重组，尽快做强做大。针对当前产业发展中出现的新情况和新问题，研究制定系统的物流产业政策。清理有关物流的行政法规，加强对物流领域的立法研究，完善物流的法律法规体系，促进物流业健康发展。
从整体看，“十二五”时期是我国物流业在调整振兴基础上进一步夯实产业基础、步入快速发展新阶段的重要时期，要按照国民经济发展、经济结构调整和产业布局优化的要求，加快转变发展方式，提高服务质量、能力、效率和现代化水平，以优化布局、调整结构为重点，坚持规划引导和体制创新，形成分工协作、优势互补、布局合理、技术先进、节约环保、集约高效的物流产业发展新格局。
目前，发改委正在抓紧制定出台《全国物流园区发展规划》，将从国家政策层面确定我国物流园区的发展框架、用地区域、园区标准、管理办法，把物流业引入健康的发展轨道。而“十二五”规划纲要再次强调大力发展现代物流业，此次的《全国物流园区发展规划》的制定强调的规范物流业发展，等于给物流业发展带来全新的机遇。
1.3.2当地扶持政策
山东对于发展物流业的支持政策有：
（一）加强组织协调。加强对物流业发展的组织和协调，建立由省发改委牵头，省工信委、国土资源厅、交通运输厅、商务厅、山东铁路局、省农委、财政厅、地税局、国税局、工商局、邮政管理局、山东海关、省农垦总局、粮食局、食品药品监管局、供销社、黑龙江检验检疫局、省外汇管理局等部门参加的联席会议制度，加强各成员单位的沟通与交流。制定物流业发展规划和政策；研究解决物流业发展过程中出现的重大问题；指导各城市、各行业物流业发展，推进重点物流项目建设。各地政府要确定物流工作牵头部门，成立相应协调机构，理顺管理体制，推进物流项目建设，培育现代物流企业，加强对物流业发展有关问题的研究和协调。
（二）强化政策支持。
全面清理向货运车辆收取的各种收费、政府性集资、政府性基金和罚款项目，取消不符合规定的各种收费项目。
进一步落实物流企业税收试点政策。对国家确认纳入税收试点的物流企业及所属企业将承揽的运输业务、仓储业务分包给其他企业并由其统一收取价款的，以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业、仓储合作方的运费、仓储费后的余额为营业额计算征收营业税；对我省跨市县经营的物流企业设立的不具有法人资格的直营连锁物流企业，应当由总部汇总计算缴纳企业所得税；进口物流设备按国家对进出口货物征免税管理规定，办理征免税手续；物流企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，其投资额可按１０％在应纳税额中抵免。
省重点物流建设项目在符合当地土地利用总体规划的前提下，其物流设施应按照工业仓储、交通运输行业标准供地，优先保证项目用地需要，物流建设项目的物流功能用地规模不得低于项目总用地面积的７０％；涉及农用地转为建设用地的，年度农转用指标可在省留机动指标中统筹安排。
积极支持物流企业运用新技术和创新，对在物流领域应用射频技术、感应器等物联网技术，提供供应链一体化管理、电子商务等服务的物流企业，符合条件的可以认定为高新技术企业或技术先进型服务企业，并按规定享受相关税收优惠政策。
（三）优化发展环境。
规范物流市场秩序，打破地区封锁、行业垄断、市场分割；规范物流企业的经营行为，建立公平竞争的市场机制；加大监管和执法力度，维护物流市场信用，为物流市场的发展创造公平公正、规范有序的良 好环境。
对装备制造产品运输尤其是重大装备产品运输，铁路部门要优先安排运输计划，公路部门要简化审批程序，实行一站式服务。开辟全省鲜活农产品运输绿色通道，严格执行国家鲜活农产品绿色通道政策，保证产成品运输畅通。各城市要根据实际状况，建立城市物流配送制度，制定便于配送车辆市区通行和停靠的具体措施，提高城市物流配送效率。
深化边境口岸通关改革，积极探索有我省特色的通关模式，改善通关环境，提高通关速度。海关、检验检疫、商务、税务、外汇管理等部门要在有效监管的前提下，简化审批手续，优化边境口岸通关作业流程，实行通关电子化和一站式服务。
（四）加大财政金融支持力度。
加大对物流业的财政支持力度，充分利用现有专项资金，支持全省物流体系的建设。对应用信息技术、物联网技术等先进技术提升物流服务能力的项目，应列入省政府科技项目经费和技术改造项目计划。积极争取国家投资，对列入规划的项目，应优先上报国家有关部门争取资金、政策支持。
金融部门应增加对物流项目的资金投入。各金融机构对物流企业和物流项目建设应给予重点支持。鼓励融资担保机构为物流企业提供信贷担保，鼓励物流企业与金融机构、融资担保机构合作开展物流金融增值业务。支持物流企业通过股票上市、发行债券、兼并重组、合资合作等途径筹集资金。支持民间资本参与物流基础设施项目建设。
济南市对于发展物流业的支持政策有：
市政府已经出台了一系列的优惠政策， 确定了优惠政策扶持的范围和对象（如以第三方物流为主的现代化物流配送中心、现代化仓储设施建设项目）。设立物流发展专项资金，每年安排600万元，规定各市辖区要根据实际安排专项资金；同时还以贷款贴息的方式支持中小企业的物流信息化改造。除以上资金扶持外，还有一系列税收优惠政策、规费政策以及用地政策，确保我市第三方物流的快速健康发展。
北林区把建设有实力、有活力、有竞争力的商贸物流中心城市作为发展目标，依托区位、资源和交通优势，围绕现代物流建设，做活商圈、做大市场、做强物流。不断拉大框架、提升品位、完善功能、强化辐射、提高园区承载力，吸引大型物流企业入驻园区，建设以哈黑、哈伊高速公路和铁路为网络基础的现代商贸物流圈。
济南经济开发区的入园企业可享受国家振兴东北老工业基地扶持政策、省政府支持哈大齐工业走廊建设政策及济南市政府的投资优惠政策。济南经济开发区牢固树立一切为了外商，为了外商一切的服务理念，构建了“小政府，大服务”的现代管理模式，建立了开工前“一条龙”服务、建设中全方位服务、运营后经常性服务的运行机制，园区实行封闭式管理，“一站式”办公、零距离服务，“一事一议”，“特事特办”，“宁可自己千难万难，也绝不让投资者一事为难”的工作作风，已经得到了投资者的充分肯定。
1.3.3城市背景
1.3.3.1城市总体发展规划
市域发展基本战略为：城镇化与工业化的互动发展。其空间战略是：实施中心城市牵动，有重点地加强小城镇建设。通过城镇化与工业化的互动发展，促进区域社会经济与城镇体系的发展、促进城镇化水平的提高；通过中心城市牵动的策略，带动城市及其腹地的发展，达到城市与区域同步发展；结合国家发展小城镇的战略方针，选择一批具有发展潜力的、条件优越的小城镇给予重点扶持，促进其发展。
城镇体系方面，将形成一个大城市（济南），三个中等城市（肇东、安达、海伦），一批小城市、小城镇的城镇体系结构，形成一个职能分工明确，协作合理的城镇体系，并结合省域城镇体系规划，山东都市圈规划国家、省的“十五”计划等有重点地建设市域城镇和基础设施网络，形成三纵（绥满、黑大、绥北）、三横（哈伊-绥肇、明沈-绥安、海伦-明水-林甸）的公路网，以带动市域经济和城镇化的发展。
济南市区作为绿色产业基地、山东五大交通枢纽之一，其基本战略是“两化”，即生态和现代化，总体目标是立足“绿色”强化实力，促进哈绥一体化建设，加强与南部城市带、山东都市圈内各大中城市的联系，把济南建设成为一个经济发达、社会稳定、具有人与自然高度和谐、高质量的人居环境和城市发展空间的现代化城市。
根据济南市区在省内，山东都市圈内和济南市域内的地位，结合其产业特点和社会经济条件，济南市区的职能包含经济职能、交通枢纽职能和生态职能等三方面职能。从经济职能上来说是国家商品粮基地，应大力发展以绿色食品为主的生态农业和高科技农业并以此为基础发展绿色产业；生态职能方面，创造符合21世纪思维取向的生态社区、优化城市生态环境、经济社会等方面的建设，实现城市的绿色化；交通职能方面，济南市是山东五大交通枢纽之一，有三条铁路两条公路交汇于此。通过以上对城市职能分析，结合区位条件和城市主要特点，确定济南市城市性质为济南市是山东都市圈的副中心城市，是济南市域的政治、经济、文化、交通和信息中心，山东的重要交通枢纽，是我国重要的寒地绿色产业基地。
1.3.3.2人口及经济状况
全市常住总人口为5416439人。2011年全市地区生产总值达到880亿元；全口径财政收入98亿元，；一般预算收入42亿元，其中市本级全口径财政收入22亿元，一般预算收入6亿元；规上工业增加值135亿元；固定资产投资407亿元；城镇居民人均可支配收入11100元，农民人均纯收入7719元。累计对上争取新农村建设、现代农业、扶贫开发、良种补贴、土地整理等农业项目资金28亿元。粮食总产突破300亿斤。全市引进投资超3000万元工业项目600个，超亿元工业项目341个，规上工业企业总资产达到408亿元。专业物流、旅游、金融等现代服务业项目增多。城市建设规模总量翻番。铺装改造城镇道路493万平方米，排水管网586公里。新增大中型城市广场绿地23处，绿化覆盖率达到30%。新增集中供热面积1928万平方米。城市房地产开发面积2589万平方米。市本级拉开中等规模城市框架。
优化提升现代服务业，商贸经济活力显著增强。总投资48亿元，开工建设79个现代服务业项目。全年实现社会消费品零售总额294亿元；进出口贸易额1.27亿美元；实际利用外资1.3亿美元；新增银行业支行机构9家、小额贷款公司16家，机构覆盖率全省第一，公司开业率全省第三。物流业规模扩大、纳税能力增强，旅游收入上升。
1.3.3.3区域商业概况
建于2002年的济南经济开发区，充分发挥区位和资源优势，加大产业项目建设力度，项目正生成市本级新税源。截至去年末，各类企业发展到了102户，有76户投入运营，初步形成了以食品、医药、机械电子、新型材料和商贸物流为主导的支柱产业。去年，开发区全口径工商企业实现主营业务收入40.3亿元，税费收入2.03亿元。
济南经济开发区管委会主任赵雷介绍，年初以来，开发区管委会进一步加大了招商引资和项目建设力度，按照市委、市政府对招商引资工作的总体要求和部署，进一步明确了紧紧围绕加快产业项目建设、发展园区经济、异地经济、都市圈经济、城市型经济、乡镇村经济等重大发展战略，突出抓好招商引资、项目建设、生产运行等关键环节，使园区的集聚效应得到进一步凸显。截至目前，已签约产业项目23个，签约金额66亿元。经济开发区新建、续建项目达到了26个，总投资近75亿元，全部为亿元以上项目。
济南经济开发区有6个项目参加全市第二批产业项目集中开工建设，总投资5.1亿元。其中生产加工型项目4个，现代服务业类项目2个，全部建成达产后，预计年可实现销售收入33.5亿元、利税5.12亿元。     
济南经济开发区在未来的发展中，将立足当地资源优势，突出产业特色，围绕硅基新材料、商贸物流、医药食品等重点产业，加快发展步伐，把开发区建设成为现代制造业的集中区、吸引外资的集聚区、体制改革的先导区和循环经济的示范区，打造成为济南市经济发展的龙头和对外经贸合作的窗口。